Перед покупкой квартиры, дома, земельного участка необходимо обратиться к юристу для проверки чистоты сделки. Рекомендация актуальна на все времена и помогает избежать:
1. Мошенников,
2. Безвозвратной потери своих денег, за покупку объекта недвижимости,
3. Утраты приобретенного объекта недвижимости, а также своего единственного жилья в случае его продажи в цепочке сделки,
4. Существенных затрат на оплату юридических услуг и госпошлины по иску в суд при попытке вернуть свое имущество и без гарантий в исходе дела.
А еще в придачу нервные срывы, капли валерьянки бессонными ночами и букет болезней на фоне переживаний.

Приведем статистику за 2025-2026 годы по данным «Коммерсантъ» и «Аналитика. Бизнес. Право»:
• Ущерб в 2025 году: за 10 месяцев 2025 года граждане потеряли от действий мошенников в сфере недвижимости свыше 10,7 млрд рублей, что на 8,1% больше, чем за весь 2024 год.
• Количество пострадавших семей: по разным оценкам, только из-за новых схем с «лже-пенсионерами» пострадали более 3 тысяч семей по всей стране.
• Рост числа судебных споров: количество судебных решений, признающих сделки купли-продажи жилья недействительными из-за обмана, увеличилось на 15–20% за последние два года.
• Количество уголовных дел: в 2025 году число приговоров за мошенничество с недвижимостью приблизилось к 2,6 тысячам, что в 2,5 раза больше, чем 8 лет назад.
Про мнению «СИБДОМ» к причинам высокой статистики пострадавших относятся:
1. Отсутствие проверки (свыше 95% дел): около 95% судебных споров связано со сделками, оформленными в простой письменной форме, без участия нотариуса.
2. Схемы с пожилыми людьми: мошенники используют пожилых людей, которые после продажи квартиры по инициативе «лже-опекунов» идут в суд, признают сделку недействительной, а деньги покупателю не возвращают.
3. Продажа по доверенности: покупка квартиры по доверенности без личного участия собственника — фактор риска номер один.
4. Банкротство продавца: покупатель не проверяет, находится ли продавец в процессе банкротства, что приводит к аннулированию сделки финансовым управляющим

Как видим, цифры безжалостно констатируют пренебрежение услугами юриста на этапе подготовки к договору купли-продажи квартиры, дома, земельного участка.
В процессе проверки чистоты сделки юрист запрашивает у продавца объекта недвижимости необходимый комплект документов, проверяет его имущественное положение и проводит правовой анализ. Особое внимание уделяется при наличии наследственного правопреемства, наличия ДДУ (договора долевого участия) и не только.

При покупке земельного участка под застройку жилого дома юрист привлекает кадастрового инженера, участие которого незаменимо.
Кадастровый инженер изучает ряд вопросов: вид разрешенного использования участка (поскольку жилой дом можно возводить на земле «ИЖС»), границы участка и наличие межевания, анализ возможных ограничений и прочее.

Пренебрежение услугами юриста и кадастрового инженера на начальном этапе сделки с недвижимостью способно аннулировать сделку и нанести невосполнимый существенный материальный вред для покупателя объектов недвижимости.

Приведу наглядный пример из своей юридической практики, собывтия 2016-2017 гг.
Мужчина присмотрел землю для постройки жилого дома для своей семьи. Заключил договор с риэлторами, заплатил 150 000 рублей и они обещали проверить чистоту сделки. Однако обещанное осталось только на словах.
Сделка состоялась, мужчина суммарно заплатил около 2,5 млн.рублей из своих сбережений. При попытке получить разрешение на строительство жилого дома он получил запрет по той причине, что на этом участке планировалась застройка дублера автодороги и его земля попадала в санитарную зону около магистрали. В санитарной зоне не разрешалось возводить жилые строения.
Как выяснилось позже все продавцы знали о строительстве автомагистрали, но дружно скрыли от покупателя этот существенный факт. Знай это во время, сделка бы не состоялась.
Мы обратились в суд с иском. К делу было привлечено 11 участников из числа продавцов и риэлтеров, местной администрации. Суд первой инстанции рассмотрел дело за 20 минут и полностью отказал в иске. В апелляции суд задал вопрос риэлтерам: «Что вы сделали за 150 000 рублей, полученные от продавца по договору?», в ответ последовало: «Составили договор купли-продажи».
Как выяснилось, чистота сделки по факту риэлтерами не проверялась, что и привело к подобным последствиям.
Суд апелляционной инстанции полностью отменил решение суда первой инстанции решил:
1) расторг сделки с землей ввиду существенного изменения обстоятельств по статье 451 ГК РФ, то есть земля отошла к продавцам, а продавцы обязаны были вернуть полученные деньги истцу,
2) обязал риэлтерам вернуть истцу 150 000 рублей.
Однако после 100% выигрыша дела в суде ответчики не спешили возвращать деньги, они их уже потратили. Только в результате обращения к судебным приставам и неоднократным переговорам удалось полностью возместить все затраты за землю и риэлтеров моему клиенту. По времени этот процесс занял почти год.
На рынке недвижимости остались так называемые «черные риэлтеры», которые сбивают цены и скупают жилье у одиноких и/или пьющих людей.
Поэтому необходимо соблюдать заботливую осмотрительность, на что всегда указывают суды при разрешении подобных споров.

Оговорка: приведенный пример из моей юрпрактики не говорит о том, что риэлтерам не стоит доверять. Скорее: доверять, но проверять. Рекомендуется, дополнительно привлечь стороннего юриста. Лучше оплатить услуги юриста на начальном этапе, чем платить в десятки и сотни раз больше в суде или вовсе потерять все свои сбережения.
Кстати, не все юристы и адвокаты специализируются на оказании данного вида услуги. Здесь необходим опыт и навыки.
Мне помогало все эти годы проверять чистоту сделки с объектами недвижимости наличие личного опыта работы риэлтером в 2002-2004 гг. и знание оборотной стороны медали не понаслышке. Плюс сотрудничество с кадастровыми инженерами при проведении сделок с землей.
Как найти юриста с опытом проверки чистоты сделки, предлагаю ряд рекомендаций:
1. «погуглить», обычно юристы указывают этот вид услуги в своем профиле и пишут об этом статьи в Сети Интернет,
2. это могут быть юристы, тесно сотрудничающие с риэлтерскими агентствами и знающие тонкости их работы.

Напишите в комментариях, что вы думаете о прочитанном и о чужом опыте?

(С) Мария Соколова, кандидат юридических наук